top of page

Fenerbahçe / Kalamış Marina ihalesi: Zor bir matematik - 19 Temmuz 2024

aliboratav

Güncelleme tarihi: 27 Ara 2024

 


Aylardır merakla beklenen ihale şaşırtıcı rakamlarla sonuçlandı: Diyarbakırlı inşaatçı Vahit Karaaslan Fenerbahçe ve Kalamış Marinaları’na, 40 yıllığına 505 milyon dolar teklif vererek açık artırmanın şampiyonu oldu. Duyduğuma göre, Koç Topluluğu’nun sahibi olduğu Setur son dakikaya kadar mücadelede kalan ikinci aday.

Fenerbahçe / Kalamış Marina, Türkiye’nin en büyük, ünlü ve köklü yat bağlama merkezi, 1511 tekne kapasitesi var. Yapılacak genişleme ile bu kapasitenin denizde 1700-1800 (200 kara park ile toplam 2000) tekneye ulaşması planlanıyor.

Karaaslan, ilk demecini Patronlar Dünyası web haber sitesine verdi ; “Alternatif bir sektöre girelim dedik ve limanla başladık. Liman işini bilmiyor olabiliriz ama iyi bilen profesyonellerle çalışacağız”.

 

LİMAN İŞİNDEKİ RAKAMLAR

Deniz dünyasında bir anda herkes bu ihaleyi konuşmaya başladı. Bir yandan ihalede Koç Ailesi’ni eleyen Vahit Karaaslan kimdir konusu; diğer yandan ‘505 milyon dolar marina için ödeniyorsa bu para nereden çıkacak? Bu marinanın kâra geçmesi için tekne kirası ne kadar olmalı’ gibi duygusal konular…

İlk hesap şu: 505 milyon doların yıllık tekne başı karşılığı kabaca 9000 dolar ediyor. Bu rakam hiç de ürkütücü değil. Ancak…

Başka maliyetler de var. Birincisi Karaaslan ne kadar yatırım planladı bilemeyiz ama… İhale için hazırlanan bazı fizibilite raporlarında ana ve tali mendireklerin, yüzer ve kazıklı iskelelerin tadilat ve tamiratı, alt yapı yenilemeleri, yeni ticari, turistik, idari tesislerin inşaat ve satın alma maliyetinin 300 milyon dolar olarak hesaplandığını duydum. (Tabii bu yatırım, 3 ila 10 yılda yapılacak, yani hızlı-kesintisiz ya da kademeli. Bu tercih de tüm finansman maliyeti ve tesis gelirleri denklemlerini değiştirecektir.)

Böylece sabit yatırım bir anda 800 milyon dolara çıkmış oluyor. Bu aşamada ikinci bir soru ya da konu da şu:

Bir bankacı arkadaşıma sordum. Sadece ihale bedelinin yıllık basit finansman maliyeti (Libor+2.5 ile hesaplanınca) 40 milyon dolar. Altyapı ile birlikte düşününce 60 milyon dolar. (Diyelim ki, Karaaslan’ın bankada ‘liman sektörü’ne girmek için kullanacağı 800 milyon dolar var. Bu parayı mesela Hollanda’da eurobonda yatırarak elde edeceği yıllık faiz yüzde 8-8.5. Yani kredi kullanmayıp birikimini faize verdiğinde kazanabileceği para da aynı: Yıllık 60 milyon dolar…

 

İYİ PARA, AMA DEVAMI DA VAR!

Ayrıca tüm sabit yatırımlardan sonra personel ve işletme giderlerinin de (kabaca 5.5 milyon dolar - genellikle tekne bağlama ücreti toplamının yüzde 20’si olarak hesaplanıyor) yıllık maliyetlere eklenmesi ve yeni satış rakamlarının belirlenmesi lazım.

Kabaca satış rakamları şöyle:

Ticaret ve turizm tesislerinin yeni imar planındaki ölçüsü yaklaşık 10 bin metrekare. Fenerbahçe’de lüks mevkide dükkan kirası kabaca metrekaresi 300 dolar deseniz, eder yıllık 36 milyon dolar.

Setur Fenerbahçe Marina 2024 yılbaşı tekne bağlama fiyatı 250 dolar idi. Yeni, yani genişletilmiş marinanın 1800 tekne ve toplam 110 bin metrekare kiralık deniz park alanı olduğunu düşünecek olursak…  Yıllık 27.500.000 dolar tekne bağlama geliri olacak.

Yani kabaca toplam gelir: 63.500.000 dolar.

Sabit yatırım: 20.000.000 dolar.

Finansman maliyeti: 60.000.000 dolar.

Personel gideri ve işletme gideri: 5.5 milyon dolar.

İşletmenin karlılığı ve devlete ödenmesi gereken vergiler, otopark ve benzeri yan gelirler gibi ayrıntıları girmedik… Yine de kaba hesap şimdiden 22 milyon dolar eksik verdi.

Bunlar çok kaba rakamlar ama, burada ciddi bir matematik sorun olduğu aşikar.

Ya da denizcilerden hayli yüksek metrekare ücreti talep edilecek. Bu açık kapatılacak.

 

DİĞER CAN ALICI KONULAR

Ya da… Kadıköylülerin endişesi ve korkusu şu:

Bu yüksek maliyetleri karşılamak için denizcilerin ödeyemeyeceği seviyede yüksek tekne bağlama ücreti talep edilemeyeceğine göre ÖİB ve yeni kiracı ticaret ve turizm alanlarını imar planı sınırlarının ötesinde artırmak isteyecek; Kadıköy’ün nefes aldığı Fenerbahçe Parkı bir AVM haline dönecek, ağaçlar kesilecek, bisiklet ve yaya yolları kaldırılacak, beton kuleler dikilecek…

Doğrusu ihale dosyasında tarif edildiği kadarıyla şimdilik böyle bir plan görünmüyor. (Ayrıca Oksijen Gazetesi’nin sorularını yanıtlayan OİB de yapılaşmanın asgari seviyede öngörüldüğüne ilişkin açıklama yaptı.) 2017’de yapılan yeni imar planına göre, emsal oranı yüzde 13’e; mevcut 4750 metrekarelik ticaret alanı 7000 metrekareye çıkıyor. Ayrıca 2900 metrekarelik turizm tesis alanı hakkı veriliyor. Yani ticari-turistik yapı alanında yaklaşık 2 kat artış yapılmış. Ama imar planında bu yeni yapılaşma alanları mevcut arazi sınırları içinde görünüyor.

Hatta turizm tesis alanında maksimum 60 oda ve 6.5 metre bina yükseklik sınırı olduğu için turizm tesis yatırımının ihaleye katılan gruplara pek de cazip gelmediği ve bu kapasitenin de ticaret yapıları olarak değerlendirileceği ifade ediliyor.

Ve dönüyoruz yeniden ilk soruya: Bu maliyetler hangi gelirle finanse edilecek?

Haziran ayının son günlerinde Çevre Bakanlığı’nın yaptığı bir iskele ihalesinin Kekova Üçağız’ı değiştirebileceğini Oksijen gazetemizde üzülerek yazmıştık. 

Umalım ki, OİB’nin düzenlediği bu ihale de Kadıköy ve Fenerbahçe’yi değiştirmez.

 


 

Yeni imar planı ile nasıl bir marina geliyor?

2017 yılında Özelleştirme İdaresi Başkanlığı (ÖİB) tarafından yapılan yeni imar planı iki önemli genişleme imkânı sundu.

1-      Ana mendireğin 300 metre, tali mendireğin 160 metre uzatılması öngörülerek, Kalamış ve Fenerbahçe isimli iki marina birleştirildi. Kabaca, deniz alanı 80 bin metrekare büyüdü. Tekne kapasitesi yeni iskele planlaması ile yüzde 35-50 civarında artacak ve 1500’den 1800 civarına çıkacak.

2-      İmar planında emsal oran yüzde 13’e çıkarıldı. Böylece kara alanı 14 bin 500 metrekareye ulaştı. Bunun içindeki ticaret ve turizm alanı da kabaca 9 bin metrekare olarak belirlendi.

Yeni plana göre:

Toplam deniz alanı: 314.512 metrekare

Toplam kara alanı: 123.247 metrekare

Yüzen iskele: 11.407 metrekare

Kara alanı (dalgakıran dahil): 111.840 metrekare

İmar planı emsal oran: % 13

Emsal inşaat alanı: 14.539 metrekare. (Emsal oranı yüzde 5 ile yüzde 20 arasında verilebiliyor. Bu genişletilmiş özelleştirmede bir orta noktada karar verildi ve emsal yüzde 13 olarak açıklandı.)

Maksimum ticari alan: 6.978 metrekare

Maksimum turizm tesis alanı: 2.907 metrekare

 

 

Marina’nın karmakarışık tarihçesi

1987: Türkiye Denizcilik İşletmeleri AŞ’nin arazisinde Kadıköy Belediyesi’nin inşa ettiği Kalamış/Fenerbahçe Marinaları hizmete açıldı. Kadıköy Belediyesi marinayı işletmeye başladı.

1992: Milli Emlak Genel Müdürlüğü Kadıköy Belediyesi’ne tahsisi kaldırdı.

1998: Koç Topluluğu Setur Marinaları bünyesine dahil oldu.

2011: Özelleştirilme kararı alındı. Marina bünyesinde otel ve ticari alan yapımı öngörülmüştü, mahkemelik oldu. Kalamış yelken Kulübü’nün kullandığı 3 bin metrekarelik alan özelleştirme kapsamına alındı.

2014: İlk ihale yapıldı, Setur 30 yıllığına 664 milyon dolar karşılığı ihaleyi kazandı. (Ancak bu yüksek meblağ ciddi bir imar değişikliği öngörüsüne dayanıyordu. Belediye bu planı onaylamadı. İhale öncesi projeksiyonlar ve fizibilite bozuldu.)

2021: Yeniden ihale düzenlendi. ÖİB, bu kez TL bazında düzenlemişti ihaleyi ve Setur 2.5 milyar TL. (Kasım 2021 itibariyle) 284 milyon dolar karşılığı ihaleyi kazandı. ÖİB Komisyonu ihaleyi Ocak 2022’de onayladı. Bu tarihte dolar kuru bir miktar yükselmişti ve meblağ 188 milyon dolara gerilemişti. Bu fark Ankara’da sıkıntı yarattı. Bir ay sonra Cumhurbaşkanlığı ihaleyi iptal etti.

2024: Bir ihale daha… Bu kez, çeyrek asrın ardından Koç Topluluğu Fenerbahçe denizlerinden çekildi, Vahit Karaaslan devri başlıyor.

-----------------------

Oksijen Gazetesi’nin hazırladığı Vahit Karaaslan portresi ve söyleşisi ile OİB’nin (Özelleştirme İdaresi Başkanlığı) Oksijen’e yaptığı açıklama için ekteki linke bakınız:

23 Aralık 2024 tarihinde Vahit Karaaslan (505 mio $) ödeme yapmayacağını bildirdi ve ihale yeniden Koç Grubu'na kaldı. Konuyla ilgili haber ilişikte... Hayırlı olsun...

 


Son Yazılar

Hepsini Gör

Comentarios


bottom of page